万科20亿债券寻求展期，地产标杆走到十字路口

一纸深夜挂网的公告，让中国房地产行业曾经的优等生站在了债务展期的边缘。

11月26日夜间，中国银行间市场交易商协会官网出现一则公告，万科拟就其“22万科MTN004”召开持有人会议，商议债券展期事宜。该债券债项余额20亿元，本金兑付日为2025年12月15日。

这次持有人会议将于12月10日召开，在业内人士看来，这“非常关键，或将成为影响万科未来发展的重要拐点”。

01 市场震动

公告发布后，资本市场反应迅速而激烈。

11月27日，万科股债均遭抛售。二级市场上，万科股价低开低走，最终以5.47元报收，下跌7.13%，股价创出阶段新低。

债券市场中，万科系债券集体重挫，其中“21万科02”单日下跌57.62%，最低跌至24.4197元。其他多只债券也大幅下跌并多次被深交所实施盘中临时停牌。

不仅万科系债券，整个地产债都受到牵连。万得地产债30指数11月27日大跌7.17%，连续三日下行，龙湖等地产公司债券亦出现下行。

02 严峻现实

万科2025年三季报显示，公司正面临严峻挑战。2025年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，实现归属于上市公司股东的净利润亏损280.2亿元。

万科董事长黄力平在11月20日召开的临时股东会上坦承，当前正处于消化过去“三高”负担的阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩也会持续承压。

从万科的债务分布看，整体集中在今年12月和明年二季度。Wind数据显示，目前万科境内债务217.98亿元，1年内到期债务占比高达83%。

除了此次寻求展期的20亿元债券外，规模37亿元的“22万科MTN005”也将在12月28日到期。

03 大股东支持

面对困境，万科大股东深圳地铁集团已展现出极大诚意。据万科公告，截至2025年11月11日，深铁集团已累计向万科提供借款291.3亿元，且当日又向万科提供了不超过16.66亿元的借款。

总计来看，今年以来深铁集团已向万科“输血”约308亿元。

在11月20日的股东会上，黄力平强调，大股东深铁集团将与各方一起不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，继续按照市场化、法治化原则支持万科健康发展。

然而，深铁集团对万科的支持方式正在发生变化。根据股东大会审议通过的议案，2025年初至股东大会召开日，万科拟向深铁申请不超过220亿元的借款额度，且需提供相应的资产抵质押担保。

截至目前，深铁已提供借款213.76亿元，这意味着万科从大股东处可动用的剩余借款额度已经非常有限。

04 深层挑战

万科遇到的问题，远非单一的债务问题所能概括。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近年来，房地产市场持续调整，新房销售总体难见明显起色，必然导致房地产企业自我“造血”功能的削弱。

他表示，前期“三高”策略是房地产行业共性，前期债务举借集中在近两年偿还，企业的资金链必然会比较紧张。

销售端的数据也印证了这一点。根据克而瑞数据，2025年前十个月，万科的权益销售额为745.3亿元，同比下降43.2%。

尽管经营服务业务有所增长，2025年前三季度全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，占万科总营收的比重从19.92%上升到27%，但这一增长尚不足以弥补地产开发业务的大幅下滑。

05 化解路径

在失去大股东“托底”预期后，万科的“自救”路径逐渐清晰。

中指研究院企业研究总监刘水认为，万科后续将更多依靠自身力量，通过展期、资产出售、再融资等方式化解债务。

具体来看，万科可能采取三类措施：

一是加速资产变现，包括商业、物流、冰雪等非核心业务；

二是推动项目层面债务置换，引入新股东或资产包转让；

三是彻底转向 “轻资产、低杠杆”经营模式，收缩拿地与投资，聚焦现金流。

事实上，万科已在实施这些策略。今年前三季度，万科完成大宗交易签约金额近70亿元。不久前，万科还清空了所持贝壳股份。

06 行业信号

万科作为房地产行业的标杆企业，其债券寻求展期事件引起了市场广泛关注。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，客观来说，房地产企业债务处置的工作，在最近几年我国已经有比较成熟的应对策略，同时也具有非常好的缓冲机制。

标普信评分析师张任远认为，未来出险房企的资产盘活、债务削减程度和无效资产的出清，是观察房地产市场止跌回稳的重要角度之一。

里昂证券发表报告指出，万科债券展期对行业情绪造成负面打击，反映政府支持力度或减弱，若楼市持续下行，房企债务违约及重组或难以避免。

12月10日的持有人会议，不仅将决定20亿元债券的命运，更将成为万科乃至整个房地产行业发展的一个风向标。

如果展期方案获得通过，万科将获得宝贵的缓冲时间；一旦被否决，则可能面临更大的金融风险。